Раздел домовладений (недвижимости и земельных участков) в судебном порядке может предполагать как формальное («на бумаге») деление объекта на доли, так и реальный раздел с выделом доли (долей) в натуре. Если в первом случае все относительно просто, то вторая ситуация требует рассмотрения вопроса о технической возможности осуществить такой раздел.

Это связано с тем, что далеко не все объекты можно физически разделить и обеспечить при этом возможность полноценного автономного пользования долями. Яркий пример тому — раздел однокомнатной квартиры. С домовладениями (дом с земельным участком и постройками на нем) ситуация выглядит проще, но и в этом случае могут возникнуть проблемы. Мало физически разделить объекты. Нужно продумать, как наилучшим образом сделать это в строительно-техническом плане, учитывая нормативы и, конечно же, права и интересы сособственников.

Для разрешения указанных выше проблем и вопросов суды прибегают к назначению строительно-технической экспертизы.

В данном случае ее предметом будет исследование объекта с целью установления возможности его реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом, а также, если необходимо, разработка вариантов указанного раздела.

В обиходе такое исследование часто называют экспертизой доступности раздела недвижимости (домовладения) или определения порядка пользования квартирой, домом, участком. Все это является одним из видов строительно-технической экспертизы, которая может иметь и широкий (комплексная экспертиза), и узкий (одна определенная специализация) предмет исследования.

Назначение судебной строительно-технической экспертизы — компетенция суда. Но важная роль в этом принадлежит сторонам спора. Именно они, как никто другой, заинтересованы в определенном решении суда, а оно, в свою очередь, серьезно зависит от заключения строительной экспертизы.

Сложности раздела домовладений и выдела доли в натуре

Почему участникам спора так важно самим задуматься о назначении и производстве строительно-технической экспертизы?

Проблема в том, что практически не бывает строительных объектов (домов, квартир, хозпостроек, нежилых помещений и пр.), которые делятся точно в соответствии с обозначенными «на бумаге» долями собственников. Более того, выделенные при разделе части крайне редко имеют одинаковые потребительские свойства, пропорциональные соответствующим долям в целом объекте. Если бы все было легко и просто, разногласий бы не возникало в принципе.

Споры, касающиеся таких дорогостоящих объектов, как недвижимость и земельные участки, в большинстве случаев проходят тяжело. Когда же между участниками возникает недоверие, появляется ощущение несправедливого раздела или опасение оказаться в дураках, они не готовы и не хотят договариваться.

Поскольку доли, как правило, хоть чем-то, но отличаются, легко усомниться в справедливости раздела. В суд идут либо чтобы восстановить справедливость, либо чтобы пойти на принцип, либо чтобы раз и навсегда снять спор с повестки дня.

Назначение строительно-технической экспертизы может дать очень многое, не только определить возможность физического раздела имущества.

Эксперты ответят на вопросы о возможных вариантах раздела, перечне необходимых для этого работ, материалов и их стоимости. Они могут вычислить расхождения в долях, проверить соответствие долей сложившемуся порядку пользования и помочь в разрешении других вопросов, которые без экспертизы разрешить невозможно.

Назначение судом строительной экспертизы — необязательно, но если вы хотите поставить точку в споре — крайне необходимо.

Можно ли обойтись без суда и экспертизы?

Конечно же, можно обойтись и без судебной тяжбы — если вы готовы договариваться и, скорее всего, идти на компромисс. Но без экспертизы вы все равно вряд ли сможете урегулировать строительно-технические вопросы. Объясним почему.

Самый простой вариант разрешения ситуации — обсудить с другим собственником или собственниками ситуацию, определиться с разделом и обратиться к нотариусу, который оформит и удостоверит достигнутое соглашение.

Путем переговоров можно пойти и в том случае, если иск уже подан и судебный процесс в самом разгаре. Здесь просто понадобится поставить вопрос об утверждении мирового соглашения перед судом, а его решение позволит далее урегулировать все формальности на уровне регистрации прав и долей.

Не хотите сами заниматься правовыми вопросами — привлекайте юристов, которые и проконсультируют, и подготовят соглашение, и будут ходить вместо вас по инстанциям.

Но, как бы вы ни поступили, есть серьезный барьер — отсутствие или недостаток знаний, как технически осуществить раздел.

Дело в том, что любой строительный объект, как и его части, должен соответствовать установленным требованиям, нормам. Иначе невозможно вести речь о безопасности, о нормальной эксплуатации и даже о соблюдении элементарных правил пользования.

По этой причине ни нотариус, ни суд не утвердят соглашение, пока не будет подтверждена возможность реального раздела объекта — так, чтобы это не просто было технически реализуемо, но и отвечало строительным, санитарным и прочим нормам.

Производство строительно-технической экспертизы помогает и в том случае, когда вы принципиально договорились со второй стороной спора, но не понимаете, как лучше выполнить раздел, или опасаетесь что-то нарушить либо получить отказ в регистрационных действиях.

Заключение эксперта предоставит несколько вариантов реального раздела домовладения, квартиры или иного объекта, из которого можно будет выбрать наиболее предпочтительный и устраивающий всех. Не удастся договориться — вариант выберет суд, и придется с ним согласиться.

Резюмируя, можно сказать, что при реальном разделе недвижимости производство строительно-технической экспертизы требуется практически всегда. Исследование может быть проведено как в досудебном порядке, так и судебном. Если спор есть и разрешить его без суда нельзя, вопрос об экспертизе должен быть поднят как можно быстрее. Это не только сэкономит время, но и позволит, если инициативу проявите вы, прямо повлиять на заключение экспертизы и, соответственно, решение суда.

Действия сторон при назначении строительно-технической экспертизы

Схема действий при назначении экспертизы — единая для любой из сторон процесса и для любого вида экспертиз. Разница — в нюансах подготовки к производству исследования и вопросах для эксперта.